新加坡建设局就优化分层地契管理制度展开公众征询，提升分层地契管理公司物业维护和运行能力

知识亮点 24 March 2026

2026年3月9日至2026年4月8日，新加坡建设局（“BCA”）就《2004年建筑物（分层地契管理）法案》（“《法案》”）的修订建议公开征求意见，以完善分层地契项目的管理机制。此次检讨涵盖多个关键领域，例如协助分层地契项目管理公司（“MCST”）储备充足的维修储备金，用于物业维护与更新改造，并提升MCST的运营管理能力。

《法案》为分层地契物业的管理提供了法律框架，并明确了分层地契利益相关方（如分契业主、管理委员会（“委员会”）及物业管理代理）的职责和义务。《法案》授权MCST就物业维护和修缮作出决定。BCA定期检讨《法案》，以应对分层地契利益相关方的新需求，并确保《法案》的时效性。《法案》上一次全面检讨和修订是在2017年。

本次主要修订建议旨在：

• 协助MCST积累充足的维修储备金，保障物业维护需求；
• 降低重要设施工程相关决议的通过门槛；
• 提升MCST的运营管理能力； 以及
• 提高现行条文的清晰度与可执行性。

充足的物业维护资金

BCA正考虑采取以下措施，协助MCST逐步积累充足的维修储备金：

• MCST（即包括所有分契业主）定期审查重要设施升级项目（如电梯翻新）的支持性文件（如成本估算、报价单及供应商往来函件）。此举旨在为分契业主提供更清晰的流程，并加强其对物业开支相关决策的监督，确保预算金额及时更新。
• MCST每年向BCA提交财务信息（如年度预算表/明细表、经审计账目报表、管理基金与维修储备金余额）以及必要设施的记录（如与电梯预算及电梯使用年限相关的支持性文件）。这些信息将使BCA能够更好地分析各开发项目维修储备金充足性问题的严重程度，并确定是否需要采取额外措施。
• BCA在采取适当数据保护措施的前提下，向公众公开部分关键财务信息（如管理基金与维修储备金余额及所需金额）以及电梯使用年限。这将使分契业主及潜在购房者能够了解并追踪MCST的财务状况及维修储备金的充足性。此外，需要详细财务信息（即经审计报表及年度预算表/明细表）的相关方将获准向BCA购买该等信息。

BCA还在探讨要求MCST通过以下方式之一为重要设施留出最低维修储备金：（一）要求MCST将其维修储备金的最低比例用于重要设施的维护与升级；或（二）要求MCST为重要设施设立专项基金，将固定金额的资金专门用于必要设施的维护与升级。

降低重要设施相关决议的表决门槛

BCA收到反馈称，降低决议通过门槛将有助于分契业主和MCST推进重要设施建设及适老性改造。因此，BCA就以下事项征求意见：

• 将重要设施改善工程的决议要求从需要会议上所有有效投票中75%份的特别决议（“特别决议”）降低为仅需会议上投票简单多数的普通决议（“普通决议”）；
• 分契业主在其单位门外直接相连的公共区域安装经“私人住宅乐龄易计划”核准的乐龄设施，豁免决议要求；
• 将MCST在公共区域进行与安装乐龄设施相关的改善工程的决议要求从特别决议降低为普通决议；以及
• 将第三方太阳能持有模式（如太阳能租赁、屋顶租赁）的决议要求从特别决议降低为普通决议。

提升MCST的运营管理能力

BCA正考虑采取以下措施，协助MCST提升治理与运营水平：

• 防止会员大会上的投票权集中：BCA收到反馈，称会员大会上投票权过度集中可能影响决策的公平性与代表性。为解决这些顾虑，BCA正考虑采取两项措施，以确保MCST会员大会的代表性更为均衡。对于公司身份的分契业主，BCA拟明确规定，只有雇员（包括董事及董事会成员）方可出席会员大会。其前提是，雇员更能理解并代表公司利益进行投票。BCA还考虑研究按户设置投票权上限，限制通过委托书代理方式聚集投票权。若公司分契业主的指定代表无法出席会员大会，可委任代理人出席，并适用现行规定，即最多为两份地契份额或项目总份额的2%（以较高者为准）。
• 限制管理委员会选举资格仅限于分契业主：BCA正考虑将委员会参选资格限制为仅分契业主。此项提案将确保决策权完全归属于物业业主，防止外部主体影响涉及物业及分契业主的重大决策。
• 管理委员会成员强制培训：BCA正考虑将委员会成员培训设为强制性要求，并规定不遵守的后果，例如丧失未来参选委员会资格。
• 物业管理代理绩效考核机制：BCA正考虑要求MCST为物业管理代理设定绩效指标，并由委员会代表MCST根据这些指标采取相应管理措施。BCA还考虑取消物业管理代理委任的年度强制评审，允许MCST自行决定适当的审查周期（例如每年或每两年一次）。
• 以电子方式提交附例及委员会、会员大会相关信息：为减少行政负担和运营效率低下问题，BCA正考虑允许MCST通过安全网页向BCA电子提交附例。BCA还考虑允许MCST全面过渡至通过安全网页向BCA电子提交与委员会成员及会员大会相关的信息。
• 允许MCST以电子方式向分契业主送达通知：《法案》目前规定，MCST根据《法案》规定以电子方式向分契业主送达的每份通知，均须随后向分契业主的地址寄送一份纸质副本。BCA提议，只要分契业主具备电子接收条件，即可允许根据《法案》以电子方式向分契业主送达通知。分契业主仍保留选择权，可要求MCST提供纸质版通知。
• 禁止以未结清费用为由扣留MCST文件：BCA收到反馈，称服务提供商可能通过扣留MCST文件来催收未结费用。这种情况通常发生在费用支付存在争议，或服务提供商合同终止但仍有未结费用时。由于扣留MCST文件可能中断必要服务、延迟决策进程，并可能危及开发项目的安全与维护标准，BCA正就以下问题征求意见：在送达通知后，是否不应将未结清费用作为拒绝移交MCST文件的合理理由。
• 规范允许的投资范围：现行《法案》允许MCST以法律允许的信托基金投资方式，将其管理基金或维修储备金中的资金进行投资。为保障MCST资金的审慎投资，BCA正考虑具体规定MCST可使用或投资的工具产品类型，并对高风险产品引入保障措施。
• 会员大会形式由分契业主共同决定：现行会员大会（线下、线上或混合模式）通常由委员会决定。BCA正考虑要求在每届年度会员大会上由全体会员投票决定下一届年度会员大会的形式，确保会议形式体现全体分契业主的共同意愿，而非委员会的决定。
• MCST应要求披露的数据范围：《法案》第47条规定，在分契业主或其他符合条件人士申请时，MCST应提供其保管或控制下的“任何其他记录或文件”供查阅。鉴于“任何其他记录或文件”这一表述过于宽泛，BCA正考虑具体明确MCST可向申请人披露的记录和文件类型。
• 要求长期争议各方提交分层地契委员会解决：BCA正考虑建立一个转介机制，将陷入长期争议的各方提交分层地契委员会处理，拒不配合此要求将构成违法行为。
• 每年向BCA提交联络信息：为保障有效沟通，尤其是在如新冠疫情等困难情况下，BCA就以下问题征求意见：是否应强制要求MCST及委员会成员每年向BCA提交联络信息，如电子邮件地址和电话号码。
• 提高对MCST未履行关键义务的处罚：BCA正在审查《法案》下的处罚结构，以确保执行机制保持有效且适当。BCA正考虑将《法案》规定的最高罚款从目前的3,000新元提高至5,000新元。

提高现有条款清晰度的修订建议

BCA就以下修订建议征询意见：

• 明确无需事先查阅即可获取MCST记录的资格：《法案》第47条规定符合条件人士可在缴费后查阅并复制特定记录。BCA收到反馈称，申请人是否必须先进行查阅并缴费，然后才能申请复制，这一规定不够明确。BCA拟明确符合条件人士根据《法案》第47条可在获得MCST同意的情况下获取记录副本，无需事先查阅这些文件。
• 明确开发商设立维修基金的截止日期及缴费义务：现行《法案》第16条未规定开发商设立维修基金的截止日期。《法案》第17(2)条将开发商支付维修费的责任规定为一种“授权”，而非义务。该条也未规定开发商支付这些维修费的特定截止日期。BCA就以下问题征求意见：是否应明确在第16条和第17条下，规定开发商在临时入伙准证签发后30日内设立维修基金并支付维修基金的截止日期，并明确支付维修费是开发商的一项义务。
• 明确混合用途开发项目中委员会保留席位：《法案》第53A条规定，对于混合用途开发项目，MCST委员会中必须为《1998年规划法案》所批准的该开发项目的每种用途类别保留至少一个席位。实践中“混合用途开发项目”一词在《1998年规划法案》语境下含义模糊。因此，BCA就以下问题征求意见：是否应通过建立更明确的混合用途开发项目参照标准来澄清此问题，确保委员会保留席位要求的适用保持一致且无歧义。